广东省人大常委会


深圳经济特区土地管理条例
广东省人大常委会



（1987年12月29日广东省第六届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 土地的有偿使用
第三章 土地使用权有偿转让
第四章 地政管理
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）的土地管理，开发土地资源，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法律，制定本条例。
第二条 特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度。
国家保护用地单位和个人的土地使用、收益的权利；用地单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务。
第三条 特区已开发和尚待开发的土地和矿藏、水流、山林等自然资源，均由深圳市人民政府（以下简称市政府）统一管理。
任何单位和个人需要使用土地，应向市政府申请，有偿取得规定期限的土地使用权，领取国有土地使用证。
第四条 用地单位和个人对所使用的国有土地只有使用权，不得擅自改变土地的用途。
第五条 市政府为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。征用集体所有土地的各项补偿费和安置补助费，按照《广东省土地管理实施办法》的规定办理。
第六条 深圳市国土局（以下简称市国土局）是市政府主管本行政区域内城乡土地的职能机构，负责对国家、省土地管理的法律、法规和本条例的组织实施和监督。
第七条 出让土地使用权价款（以下简称用地价款）、土地使用费和土地使用权转让费的收入，作为特区土地开发基金，由市政府管理，用于土地的开发、保护，不得挪作他用。土地开发基金的管理使用办法，由市政府制定。

第二章 土地的有偿使用
第八条 特区国有土地使用权，由市政府垄断经营，统一进行有偿出让。
第九条 市政府有偿出让国有土地使用权可采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）公开拍卖。
土地使用权出让的程序、办法由市政府制定。
第十条 受让人必须与市国土局签订土地使用合同，明确双方的权利义务关系。
市国土局在受让人付清用地价款后，应即发给国有土地使用证，确认其使用权。
第十一条 通过协议、招标方式出让的土地使用权，受让人应按土地使用合同规定的期限、方式向市国土局给付用地价款；逾期付款的，应缴滞纳金。
第十二条 通过公开拍卖方式出让的土地使用权，受让人应在签订土地使用合同之日起七日内，向市国土局给付用地价10％的定金。
受让人应在土地使用合同签订之日起九十日内付清用地价款；逾期不付清的，市国土局可解除其土地使用合同，已付定金不予返还。
第十三条 受让人应按市政府规定每年向市国土局缴付土地使用费。
第十四条 受让人需要改变土地使用合同规定的土地用途，必须报市国土局审批。经批准后，受让人应按市国土局的规定补足用地价款，签订土地使用补充合同，办理变更登记。
第十五条 国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施等非营利性用地的用地价款，经市政府批准可以减免。
第十六条 出让国有土地使用权的年限，根据生产行业和经营项目的实际需要确定，最长为五十年。
土地使用年限届满，受让人需继续使用土地，必须办理续用手续。
第十七条 市政府在受让人连续两年不按土地使用合同规定投资建设时，有权解除土地使用合同，收回土地使用权，并视其投资情况给予补偿。
第十八条 本条例公布前，用地单位、个人同市政府及其授权部门签订的土地使用合同仍然有效。但没有确定土地使用年限和土地使用费的，应补办国有土地使用权登记，由市国土局根据生产行业和经营项目确定土地使用年限和土地使用费的标准。

第三章 土地使用权有偿转让
第十九条 用地单位和个人取得的国有土地使用权可以有偿转让、抵押。
第二十条 用地单位和个人转让土地使用权，须具备下列条件：
（一）领有国有土地使用证；
（二）除用地价款外，投入开发建设的资金已达投资总额的25％。
第二十一条 土地使用权的转让方式，由当事人自行确定。
第二十二条 土地使用权的转让，当事人应签订土地使用权转让合同，并于合同签订之日起十五日内，向市国土局办理变更登记，缴纳土地使用权转让费，换领国有土地使用证。土地使用权转让费的标准，由市政府规定。
第二十三条 受让人取得土地使用权后，须履行原土地使用合同规定的义务。
第二十四条 土地使用权转让价格明显低于当时市场价格的，市国土局可按其转让价格购回土地使用权。
第二十五条 用地单位和个人转让经减免用地价款的土地使用权，或改变土地用途，获取经济利益的，应向市国土局给付用地价款。
第二十六条 本条例颁布前无偿划拨的土地，用地单位和个人有偿转让土地使用权的，应向市国土局补交用地价款；但符合本条例第十五条规定的，可以减免。
第二十七条 土地使用权的抵押，当事人应签订抵押合同，并向市国土局登记。抵押贷款按照《深圳经济特区抵押贷款管理规定》办理。
抵押人不履行债务的，抵押权人有权委托拍卖机构拍卖抵押人用以抵押的土地使用权，并以拍卖所得价款优先得到偿还。

第二十八条 土地使用权转让、抵押的年限，不得超过原土地使用合同确定的有效年限。

第四章 地政管理
第二十九条 市国土局负责办理下列地政事项：
（一）调查土地资源，编制土地利用总体规划和建立地籍管理制度；
（二）接受土地权属、土地使用初始登记和变更登记申请，并核发证书；办理土地使用权抵押登记；
（三）办理国有土地使用权出让、转让、规定土地使用年限、评估用地价；
（四）收取有关土地费用；
（五）依法处理土地权属争议；
（六）对违反土地管理法律、法规行为作出行政处罚决定；
（七）地政管理的其他事宜。
第三十条 市国土局编制的土地利用总体规划，经市政府审核后，报省人民政府批准执行。
第三十一条 市国土局应制定年度土地出让计划及相应的法定测量图件，经市政府批准后执行。
第三十二条 土地权属发生争议，由当事人协商解决；协商不成的，由市、区国土局处理；当事人对处理决定不服的，可在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

第五章 法律责任
第三十三条 违反本条例规定，采取欺诈、串通压价等不正当手段取得土地使用权的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
第三十四条 用地单位和个人擅自改变土地用途的，由市国土局责令其改正，并可处以罚款。拒不改正的，市政府可收回该土地使用权，拆除或没收其在土地上兴建的建筑物或其他设施。
第三十五条 当事人对市国土局作出的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由市国土局申请人民法院强制执行。
第三十六条 在出让、转让土地使用权过程中，违反国家法律，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十七条 本条例的实施细则由市政府制定，报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。
第三十八条 本条例自公布之日起施行。1981年11月17日广东省第五届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《深圳经济特区土地管理暂行规定》同时废止。



1988年1月3日
试论人权的性质

倪学伟

人权，是指人所享有的基本权利和自由，是每个现代人维持正常生活所应拥有的条件。
关于人权的性质，西方国家的一些国际法学者主张，“人权没有国界”，“不干涉内政原则不适用于人权问题”，甚至还有学者提出，人权原则是国际法的基本原则，人权原则要取代国家主权原则而成为国际法的基础。西方学者的这种主张往往被某些国家利用，以人权为借口干涉别国内政，侵犯别国主权，这与人权保护背道而驰。我们认为，人权具有二重性，即人权的国内法属性和人权的国际法属性，国际法中的人权保护只是针对人权的国际法属性，任何国家以人权为幌子，对别国人权问题指手划脚，将自己的意志强加于人，这是强权政治的表现，不具有合法性。

一

人权概念从第一次提出到第一次世界大战爆发为止，都属于国内政治和国内法律的问题。第一次世界大战以后，人权问题开始进入国际法领域。第二次世界大战是对人权最大规模的践踏和破坏，对第二次世界大战的深刻反省，成为人权问题受到国际社会普遍关注的基本起因。联合国的成立，特别是1948年《世界人权宣言》的通过，将人权问题正式纳入了国际法的范畴。但是，人权问题，特别是基本人权问题仍然属于一国的内政，由各国的国内法加以规定，由国内有关机关进行保护，这部分人权并没有进入国际法领域。一般说来，由于各国的历史背景、社会习俗、文化传统、意识形态等不同，对生存权、平等权、自由权、政治、经济、文化和社会权利等，只有通过国家的立法才能授予，只有通过国家的司法机关和行政机关采取措施才能保证实现，国际法不直接授予权利给个人。
人权的国内法属性是由人权的特点所决定的。众所周知，人权的内容存在法定权利和应有权利的矛盾。法定权利是人所实际享有的权利，是统治阶级根据所处的地位，结合本国具体的经济结构与政治制度，在一定限度内将自己所认可的应有权利法律化的结果。应有权利是指作为人所应该享有的权利，是人类自诞生以来就一直追求的美好目标，当某种应有权利得到实现，转变为法定权利后，又有新的应有权利产生，等待着人类为之奋斗。人权内容的这种特点，决定了人权是一个历史的概念，受生产力发展水平和经济发达程度的制约。由于各国的发达程度相异，某种权利在一个国家是法定权利，在另一个国家则可能是需要几代人的努力才能实现的应有权利，若要硬行将其规定为法定权利，也不可能成为实有法定权利。
鉴于各国国情不同，经济发展极不平衡，要在国际上制定一个统一的人权标准是不现实的，只有根据各国的具体情况，由各国法律自行确定本国人权的法定权利，人权的实现才有保障。人权问题，或者说人权的基本方面仍然是国内法的问题，属于国家的内部事务。根据国家主权原则和《联合国宪章》的有关规定，任何一个国家都享有自决的权利，国家有权选择自己的发展道路，有权自行决定包括人权制度在内的各项制度，别国无权干涉。属于国内法方面的人权问题是一个国家的内政，这部分人权在进入国际法领域之前，都由主权国家根据其意志自由决定，其他国家有义务予以尊重，联合国等国际组织有责任使这一内政不遭侵犯。

二

《联合国宪章》序言部分开宗明义就规定：“我联合国人民同兹决心，欲免后世再遭今代人类两度身历惨不堪言之战祸，重申基本人权，人格尊严与价值，以及男女与大小各国平等权利之信念。”联合国的成立与发展，使人权问题进入国际法领域，人权的国际保护成为现代国际法的一个重要组成部分。
人权的国际法属性主要表现为：世界上包括主要国家在内的大多数国家所缔结或参加的有关人权问题的国际条约具有普遍约束力，构成造法性条约，所有国家都应遵守。如果一个国家的国内法规定违反了公认的国际法准则，或者一个国家的侵权行为直接影响到国际和平与安全，造成大规模侵犯人权的结果，从而违反国际人权保护法的有关规定，则应由有关国家承担国际责任。一般说来，种族歧视、种族灭绝、大规模的侵略战争、奴隶制及类似的制度与习俗等，就属于国际人权法所禁止的内容，它们已超出了国内法的规定而成为国际法的问题，无论是否符合一国国内法规定，都是对国际法的破坏，要受到国际社会的谴责和国际法的制裁。如1990年8月2日，伊拉克以武力方式吞并科威特，造成科威特人民的人权遭受大规模侵犯，这种侵犯人权事件就属于国际法上的人权问题。再如南非以前实行的种族隔离政策，与联合国有关国际人权保护条约相抵触，国际组织和国际社会对南非进行了广泛谴责，并对南非采取了各种制裁措施，迫使南非改变这种不人道的做法。
人权的国际法属性，要求有关国家在制定自己的国内法和国内政策时，要充分考虑到国际上已经被国际条约所规定并获得普遍接受的人权原则，不得与之相抵触。任何国家都有义务遵守已为各国普遍接受的人权原则，若以国内法为借口拒不履行，则构成对国际法的破坏，任何国家或国际组织都有权进行干预，这种干预不属于干涉内政的范畴。如1973年的《禁止并惩治种族隔离罪行国际公约》规定，种族歧视最严重的形式种族隔离是危害人类的罪行，对犯有种族隔离罪行的组织、机构或个人，公约缔约国有义务禁止，并制止和惩办犯有这种罪行的人。

三

人权具有二重性，即人权的国内法属性和人权的国际法属性。除国际条约规定的义务和人权领域国际习惯赋予的义务外，人权保护就主要是国内法的问题，只能由国家采取立法、司法和行政等措施加以保护才能实现。国家的主权受到侵犯或破坏，国家的独立不复存在，国家的人权必然得不到保障。1978年某国出兵柬埔寨，致使柬埔寨生灵涂炭，民不聊生，连最基本的人权即生存权都难以保障，其他方面的人权更无从谈及。因此，人权的国际保护必须坚持国家主权原则，在尊重国家主权的基础上，国际人权保护问题才能获得解决。人权与主权并不矛盾，西方某些国家将人权与主权对立起来，认为“在人类利益面临威胁的时候，有必要牺牲自己的主权”，把人权问题凌驾于主权原则之上，其实质是要借口人权问题侵害别国主权。关于人权保护的国际条约都是在主权国家间签订的，是缔约国相互尊重主权的结果，在具体实施这些条约时，也必须互相尊重国家主权。这是国际条约法的一个基本要求。
不干涉内政原则是国家主权原则引伸出来的一项国际法基本原则。在国际人权保护领域坚持国家主权原则，必然要求坚持不干涉内政原则。1970年的《国际法原则宣言》明确规定：“任何国家或国家集团均无权以任何理由直接或间接干涉其他国家之内政或外交事务。”《联合国宪章》第2条第7款也规定：“本宪章不得认为授权联合国干涉在本质上属于任何国家国内管辖之事件。”在人权国际保护方面，灭绝种族、种族歧视、种族隔离、贩卖奴隶、暴力劫持人质、采取不人道手段大规模制造、驱赶和迫害难民等，是公认的应予禁止的国际犯罪，国家或国际组织采取措施予以制止，是符合公认的国际法原则的，不能认为是干涉他国内政。有关国家不得借口“内政”而排除人权的国际法属性，逃避因严重侵害人权的罪行而必须承担的国际责任。但是，除以上严重的人权犯罪之外，真正的人权保护还主要取决于国内因素和条件，取决于一国所制定的法律和所推行的政策。人权保护的主要方面属于一国的内政，不允许任何外国以“保护人权”为借口干涉国家的内政。西方某些国家推行“人权外交”，利用人权问题干涉别国内政，这实质上是强权政治的具体表现，既违反国际人权保护法的目的和宗旨，更不符合现代国际法的基本原则。

四

我国从来都赞赏和支持联合国普遍促进人权和基本自由的努力，一贯尊重并保护基本人权。我国的人权保护已经制度化、法制化，我国的人权立法从实际出发，以解决现实问题为中心，将所缔结或参加的有关人权问题的条约转化为国内法上个人能直接享受到的权利，并通过行政、司法等国家机关保证实施，使人权国际保护方面的内容能在我国国内最终得以实现。我国加强了对人权工作的监督、检查，侵权行为要受到制裁和赔偿，我国还在不断普及人权知识，提高人权意识，使尊重人权、保护人权成为公民的自觉行动。同时，我国的社会主义制度和生产资料公有制能够保证随着经济和文化的发展，公民的权利和自由将会日益扩大，人权状况将会不断改善。我国以世界上7%的耕地养活着世界上22%的人口，而且每年还要净增1500多万人，相当于统一前德国东部的人口，中国政府要向他们提供粮食、住房、受教育和就业的机会，中国政府较完善地解决了这一艰巨的任务，这是中国对世界人权事业的重大贡献。
我们反对任何国家利用人权问题推行自己的价值观念、意识形态、政治标准和发展模式，借口人权问题干涉别国内政。人权具有二重性，要有效地保障和促进整个人类人权和基本自由的普遍实现，就应该尊重不同政治、经济、社会制度和不同历史、宗教和文化背景的国家的特点，增进相互理解，求同存异，以正常的国际合作代替冷战。
长期以来，某些国家利用联合国人权讲坛作为进行冷战的场所，将人权作为推行强权政治的手段，干涉基本上属于他国国内管辖的事务。他们割裂人权概念，奉行双重标准，片面强调某些人权，有意忽略某些重要的人权，在强调人权的国际保护时，主要偏重于基本上属于各国国内管辖的某些个人人权，不顾不同国家的不同情况，把自己的价值观念强加于人，而对目前亟待国际社会通力合作保护的基本人权，如民族自决权、生存权、发展权等，则有意回避，并多次袒护和纵容一些为国际社会一致谴责的严重侵犯人权的行为。
人权是一个历史的过程，所有国家都毫无例外地处于这一过程之中。各国的人权状况都不可避免地受到社会发展程度的制约，同是又都应随着社会的发展和对人权认识的深化而不断改善，因而每一个国家都有进一步提高人民享有人权程度的任务。如果把国家分为两类，一类专门监督他国人权状况而自己却无需改善，一类只被别国监督而没有发言权，这本身就是对人权原则的否定。但是，西方某些国家在强调人权问题时，只是针对社会主义国家和发展中国家，并不针对他们自己，而他们本身却存在严重的人权问题。某些国家在人权问题上美化自己，攻击别人，不顾国际公约和各国的具体情况，只以自己的好恶作为人权标准。国际社会的这些不正常现象，不但违背了《联合国宪章》的宗旨和原则，而且严重损害了人权领域中正常的国际合作，阻碍了全人类人权和基本自由的普遍实现。
我们主张，由于历史背景、文化传统和社会经济发展水平不同，各国在进行人权保护时，从内容到形式，从方法到步骤都会有所不同。要求不同国家套用同一模式，沿用同样方法，采取同等步骤是行不通的。只有将人权的普遍性原则与各国的具体情况相结合，严格区分人权的国内法属性和国际法属性，在尊重国家主权和不干涉内政原则的基础上，国际人权保护问题才能获得解决。