房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


　　房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。

一、 书面合同的必要性

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。

　　因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

　　在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。

　　在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

　　因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。

　　我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
江西省南昌市人大常委会


南昌市城市湖泊保护条例

(2005年12月30日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过
2006年3月30日江西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)
全文
第一条　为加强城市湖泊保护，改善城市生态环境，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共

和国城市规划法》、《中华人民共和国防洪法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条　本条例适用于本市城市规划区内面积在2公顷以上自然或者人工形成的湖泊的保护。城市湖泊的名录及范围（含行水水道）由

市人民政府公布。
第三条 城市湖泊保护应当遵循统一规划、保护优先、依法管理、科学利用的原则。
第四条 市、县（区）人民政府应当将城市湖泊保护纳入国民经济和社会发展计划，制定有利于城市湖泊保护的政策，采取有效措施，

加强城市湖泊保护工作。
第五条 市水行政主管部门负责本市城市湖泊保护的统一监督管理；县（区）水行政主管部门负责所辖区内城市湖泊保护的统一监督管

理。
规划、国土资源、园林绿化、环境保护、市政公用、市容环境、农业等行政管理部门，应当按照各自职责，做好城市湖泊保护工作。
沿湖乡（镇）人民政府、街道办事处应当做好城市湖泊保护的相关工作。
第六条 城市湖泊的管理单位负责城市湖泊保护的具体工作。
第七条　市水行政主管部门应当按照城市规划，会同有关部门编制城市湖泊保护专业规划，经市规划行政主管部门综合协调，报市人民

政府批准后实施。
城市湖泊保护专业规划确需调整的，应当报市人民政府批准。
第八条　水行政主管部门应当依据城市湖泊保护专业规划会同有关行政管理部门对城市湖泊进行勘界，划定城市湖泊保护范围，设立保

护标志，标明城市湖泊的保护范围和管理单位。
城市湖泊保护范围分为保护区和控制区。
第九条　在城市湖泊保护范围内进行建设、对城市湖泊进行开发利用和管理应当符合城市湖泊保护专业规划。
城市湖泊的管理单位应当依据城市湖泊保护专业规划，制定城市湖泊保护实施方案，并报市水行政主管部门和有关行政管理部门备案。
第十条　市、县（区）人民政府每年应当安排资金用于城市湖泊的保护，不得挪作他用。
第十一条 在城市湖泊保护区内，禁止填湖造地。
第十二条 建设和开发利用城市湖泊应当与周边景观相协调，不得影响城市湖泊的行水、蓄水和其他工程设施的安全，不得破坏城市湖

泊的生态环境。
在城市湖泊保护区内开发游览、休闲项目，应当符合环境保护要求。
第十三条　在城市湖泊保护范围内进行建设的，建设单位应当采取措施保护施工场地周围的水体、植被、地貌。施工结束后，应当及时

清理场地，恢复原貌。
第十四条 本条例实施前，城市湖泊保护范围内已有的不符合城市湖泊保护专业规划并严重影响城市湖泊保护的建筑物、构筑物和设施

，由市、县（区）人民政府或者所有人拆除，市、县（区）人民政府应当依法给予补偿。拆除未取得合法审批手续的建筑物、构筑物和设施的

费用由所有人承担。
第十五条　水行政主管部门应当会同有关行政管理部门确定城市湖泊水位、湖床控制标高，满足用水、行水、调蓄的需要。
第十六条　市、县（区）人民政府应当定期组织对城市湖泊进行清淤，所需经费由市、县（区）人民政府统筹安排。
第十七条 在城市湖泊保护区内，禁止下列行为：
（一）新建排污口；
（二）向城市湖泊水域排放废水；
（三）倾倒垃圾、渣土及其他废弃物；
（四）在城市湖泊最高水位线以下的滩地和岸坡堆放、存贮固体废弃物和其他污染物。
本条例实施前已有的排污口由水行政主管部门会同有关行政管理部门提出整治方案，报同级人民政府批准后实施。
第十八条 水行政主管部门应当组织城市湖泊的管理单位在科学论证的基础上，采取活化水体的措施，有计划地种植有利于净化水体的

植物，放养有利于净化水体的底栖动物和鱼类，并对有害的水生植物及其残体进行清除。
第十九条　任何单位和个人在城市湖泊保护范围内活动，应当遵守城市湖泊管理的有关规定，保护城市湖泊环境和景观，爱护公共设施

，维护公共秩序。
第二十条 任何单位和个人发现违反城市湖泊保护规定的违法行为，有权向水行政主管部门或者有关行政管理部门举报。
对举报违反城市湖泊保护规定行为的单位和个人，经查证属实，由市、县（区）人民政府给予表彰和奖励。
第二十一条　水行政主管部门和有关行政管理部门应当建立巡查制度，加强对城市湖泊的管理。
城市湖泊的管理单位应当加强对城市湖泊的日常管理，发现违反城市湖泊保护规定的违法行为应当及时制止，并向水行政主管部门或者有

关行政管理部门报告，水行政主管部门或者有关行政管理部门应当及时处理。
第二十二条 违反本条例第十一条规定填湖造地的，由水行政主管部门责令停止违法行为，恢复原状或者采取其他补救措施，可以处1

万元以上5万元以下罚款；不恢复原状又不采取其他补救措施的，由水行政主管部门指定有关单位代为恢复原状或者采取其他补救措施，所需费

用由违法者承担。
第二十三条 违反本条例第十七条第一款规定，由有关行政管理部门依法予以处罚，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条　水行政主管部门和有关行政管理部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由主管机关或者监察机关对直接

负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）批准填湖造地的；
（二）违反城市湖泊保护专业规划，批准对城市湖泊进行建设和开发利用的；
（三）对违反城市湖泊保护规定的违法行为不及时处理造成严重后果的；
（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊情形的。
第二十五条　违反本条例规定，城市湖泊的管理单位不履行管理职责的，由主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责

任人员给予批评教育；情节严重的依法给予行政处分。
第二十六条 青山湖的保护，按《南昌市青山湖保护条例》执行。《南昌市青山湖保护条例》未作规定的，按本条例执行。
第二十七条 本条例自2006年5月1日起施行。