“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
卫生部


卫生部关于印发《卫生监督信息报告管理规定（2011年修订版）》的通知

卫监督发〔2011〕63号


各省、自治区、直辖市卫生厅局，新疆生产建设兵团卫生局，中国疾病预防控制中心、卫生部卫生监督中心：

为进一步加强卫生监督信息报告管理工作，提高信息报告质量和效率，做好《卫生监督调查制度》实施工作，我部对2007年公布的《卫生监督信息报告管理规定》进行了修改，形成了本规定。现印发给你们，请遵照执行。






二〇一一年七月二十日









卫生监督信息报告管理规定

（2011年修订版）

第一章 总 则

第一条 为加强卫生监督信息报告管理，提高信息报告质量和效率，依据《中华人民共和国统计法》、《全国卫生统计工作管理办法》、《全国卫生监督调查制度》及相关法律法规，制定本规定。

第二条 卫生监督信息报告是卫生监督工作的重要内容,是卫生行政部门的基本职能，各级卫生行政部门应当加强卫生监督信息报告工作的组织领导和监督管理，各级卫生监督机构应当认真组织落实，按照本规定要求做好卫生监督信息报告工作。

第三条 卫生监督信息报告应当遵循依法报告、统一标准规范、准确及时、分级负责、属地管理的原则。

第二章 职 责

第四条 卫生部负责统筹规划全国卫生监督信息报告系统的建设，规定卫生监督信息报告的范围、内容、信息标准和方式，建立健全卫生监督信息报告管理制度。

县级以上地方卫生行政部门负责建立健全辖区内卫生监督信息报告管理制度，组织实施信息报告系统建设，协调落实卫生监督信息报告工作，对卫生监督信息报告工作开展监督检查和考核评估。

省级卫生行政部门负责省级卫生监督数据资源中心的建设。

第五条 卫生部卫生监督中心负责建立国家级卫生监督信息报告系统网络平台及数据资源中心；负责全国卫生监督信息报告的业务管理和培训指导；负责全国卫生监督信息的收集、报告、汇总、分析和反馈；负责卫生监督信息报告系统的运行维护和数据安全。

县级以上地方卫生监督机构负责辖区内卫生监督信息报告的业务管理和培训指导；负责辖区内卫生监督信息的收集、报告、汇总、分析和反馈；负责本级信息报告网络系统的运行维护和数据安全。

第三章 报告制度

第六条 各级卫生行政部门和卫生监督机构为卫生监督信息的责任报告单位，依据职责分工和管辖范围，承担相应卫生监督信息报告任务。

第七条 卫生监督员负责相关卫生监督信息的收集报告工作。

各级卫生监督机构应当确定专职的报告管理员和系统管理员。报告管理员负责卫生监督信息报告的质量控制工作；系统管理员负责本级卫生监督信息报告工作所需软硬件环境的运行维护、安全管理和用户权限管理。

第八条 卫生监督信息报告内容包括《全国卫生监督调查制度》规定的报告卡及其他由卫生部确定的相关信息。

省级以上卫生行政部门可根据本地卫生监督工作需要适当增加相应的信息报告内容。

第九条 卫生监督信息报告采用网络报告方式，可通过全国统一的卫生监督信息报告系统报告，也可通过卫生监督日常业务系统报告。自建卫生监督日常业务系统的省份应当遵循相应国家卫生监督信息标准规范和交换机制，与国家卫生监督数据资源中心进行交换完成信息报告工作。

卫生部另有规定的除外。

第十条 报告卫生监督个案信息时，报告人应当在该信息产生后的5个工作日内按要求录入系统,由本机构审核人员在5个工作日内完成审核后上报;未通过审核的信息，应当在信息退回后5个工作日内完成数据订正，并重新上报。

实行数据交换的省份按照相应的交换机制实时与国家卫生监督数据资源中心进行交换完成信息上报。

其他卫生监督信息的报告应当按照卫生部的相关规定执行。

第十一条 发现已报卫生监督信息存在重复、差错时，报告单位应当及时订正后上报。发现漏报的，应当及时补报。

第四章 信息资料的利用和管理

第十二条 各级卫生监督机构应当及时开展卫生监督信息的统计分析，将分析结果向上级卫生监督机构及同级卫生行政部门报告，并向下一级卫生监督机构反馈。统计分析结果报告每季度不少于一次。

第十三条 各级卫生行政部门应当定期向社会公众发布卫生监督工作信息。卫生监督信息的发布按卫生部相关规定执行。

第十四条 各级卫生行政部门应当建立健全卫生监督信息查询、使用制度。

第十五条 涉及卫生监督信息报告的原始资料应当纳入卫生监督档案管理，由卫生监督机构负责保管。卫生监督数据要永久保存并定期备份。

第五章 信息安全

第十六条 各级卫生监督机构应当按照国家信息安全等级保护制度的要求保证卫生监督信息报告系统信息安全。

第十七条 各级卫生监督机构负责本级信息报告系统用户权限的维护，加强对信息报告系统的账户安全管理。

第十八条 信息报告系统使用人员不得转让或泄露信息报告系统操作账号和密码。

信息报告系统使用人员发现账号、密码已泄露或被盗用时，应当立即采取措施，更改密码，同时向同级卫生行政部门和上级卫生监督机构报告。

第十九条 列入保密范围的卫生监督信息，应当按照国家有关规定统一管理。

第六章 考核评估

第二十条 各级卫生行政部门应当建立卫生监督信息报告工作考核和通报制度，定期对同级卫生监督机构和下级卫生行政部门的卫生监督信息报告工作进行考核评估和通报，对成绩突出的单位和个人应当予以表彰和奖励，对发现的问题责令限期改正。

卫生部每年至少通报一次，省级卫生行政部门每半年至少通报一次。

第二十一条 各级卫生监督机构应当定期对本机构的卫生监督信息报告工作进行检查，并将检查情况纳入对卫生监督人员的考核内容。

第二十二条 任何单位和个人不得虚报、瞒报、拒报、迟报、伪造和篡改卫生监督信息报告资料，不得以任何方式要求任何单位和个人提供不真实的信息，不得有其他违反本规定的行为。

对于违反本规定的机构和人员，应当依法依纪追究责任。

第七章 保障措施

第二十三条 各级卫生行政部门应当加强对卫生监督信息报告工作的领导，建立卫生监督信息报告工作运行机制和保障机制，将卫生监督信息系统建设纳入卫生信息化建设统筹规划，整合资源，加大投入，充实力量。

第二十四条 各级卫生监督机构应当设置专门部门负责卫生监督信息报告管理工作，配备开展卫生监督信息报告工作所需的人员和设备，提供必要的工作条件和工作经费。

第二十五条 各级卫生监督机构应当加强卫生监督信息报告培训工作，保持信息报告管理队伍的相对稳定，提高卫生监督信息报告管理水平，确保信息报告质量。

第八章 附 则

第二十六条 各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团应当根据本规定，并结合当地实际情况制定实施细则。

第二十七条 铁路、军队等部门的卫生监督信息报告工作参照本规定执行。

第二十八条 本规定由卫生部负责解释。

第二十九条 本规定自发布之日起施行，卫生部原发布的《卫生监督信息报告管理规定》（卫监督发〔2007〕第240号）同时废止。